Giá nhà phố Hà Nội vượt 1 tỷ đồng/m2 là kết quả tất yếu của một thị trường khan hiếm và kỳ vọng lợi nhuận cao.

Thị trường nhà phố Hà Nội đang nóng hơn bao giờ hết khi nhiều tuyến phố trung tâm ghi nhận mức giá rao bán cao nhất từ trước đến nay, vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/m2. Điều này cho thấy một mặt bằng giá mới đang hình thành, đặt ra câu hỏi về tính bền vững và tác động tới thị trường bất động sản nói chung.

Bước vào quý III/2025, giá nhà phố tại Hà Nội tăng đáng kể. Theo báo Dân trí, căn 85m2 trên phố Huỳnh Thúc Kháng, phường Ba Đình đang được rao với giá 115 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,35 tỷ đồng/m2. Ở khu phố cổ, một căn 93m2, 5 tầng trên phố Hàng Ngang chào 120 tỷ đồng (xấp xỉ 1,29 tỷ đồng/m2), trong khi căn 210m, 3 tầng trên phố Đinh Tiên Hoàng chạm mức 325 tỷ đồng, tức 1,55 tỷ đồng/m2.

Ảnh chụp trang batdongsan.com
Những con số này cho thấy ngưỡng 1 tỷ đồng/m2 không còn là mức giá “trên mây” mà đã như trở thành tham chiếu mới cho nhà phố lõi đô thị.

Báo cáo thị trường cho thấy giá rao bán nhà phố trung bình tại Hà Nội quý I/2025 đạt gần 437 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ 2023. Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp cũng vọt lên khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng gần 40% theo năm (thông tin từ báo Lao Động). Khi nền giá chung toàn thị trường bị đẩy lên, nhà phố – phân khúc có tính khan hiếm tuyệt đối – lập tức phản ứng mạnh, thậm chí tăng vượt xa mức trung bình.

Nguyên nhân được giới quan sát cho rằng nằm ở ba yếu tố. Thứ nhất là khan hiếm nguồn cung. Khu vực phố cổ, hồ Gươm hay các tuyến phố thương mại trung tâm hầu như không còn quỹ đất phát triển mới, mỗi căn nhà rao bán gần như là “hàng độc”. Thứ hai là giá trị khai thác thương mại quá lớn: mặt tiền rộng, vị trí đắc địa, tòa nhà cao tầng mang lại tiềm năng dòng tiền ổn định, thu hút giới đầu tư dài hạn. Thứ ba là kỳ vọng giá tương lai. Khi thị trường liên tục ghi nhận giao dịch thành công ở mức cao, tâm lý người bán được củng cố, dẫn tới hiện tượng “neo giá” ngày càng cao.

Các chuyên gia từ Savills Hà Nội cũng đánh giá, trong nửa cuối năm 2025, giá bất động sản sơ cấp khó có dấu hiệu giảm, và khả năng hạ nhiệt chỉ có thể xảy ra từ năm 2026 trở đi, khi nguồn cung được bổ sung mạnh mẽ. Cụ thể, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội – nhấn mạnh: “Câu chuyện hạ nhiệt giá nhiều khả năng sẽ đến từ năm 2026, còn trong quý III và cuối năm 2025, các dự án ra hàng vẫn ở mức giá cao.”

Dữ liệu từ Người Quan Sát
Dữ liệu tổng hợp thị trường từ Người Quan Sát cho thấy, giá bán các loại hình nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM trong tháng 9/2025 tăng rõ rệt so với những tháng trước đó. Trung bình giá bán nhà ở là 220 triệu đồng/m2, đối với chung cư là là gần 70 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mức độ quan tâm của người mua lại xuống dốc không phanh, “thảm hại” nhất là loại hình nhà ở dường như không mấy ai quan tâm (biểu đồ trên).

Từ thực trạng đó, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần tỉnh táo nhìn nhận: giá rao bán không đồng nghĩa với giá giao dịch. Chênh lệch có thể lên tới hàng chục phần trăm sau quá trình đàm phán. Hơn nữa, biên độ giá giữa các tuyến phố vẫn rất rộng, từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m2 tùy vị trí, bề ngang mặt tiền và chất lượng công trình. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải phân tích kỹ yếu tố khai thác và dòng tiền, tránh chạy theo tâm lý đám đông.