Nhiều căn nhà ở xã hội bị sang tay 5–7 lần mới đến tay người mua, khi ấy giá không còn “vừa túi tiền”, mà đã tiến gần hoặc ngang bằng với các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Nguồn cung và cơ chế bị ‘bóp méo’ ngay từ gốc

Nêu quan điểm tại buổi Họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, ngày 24/7, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho hay, trước áp lực giá nhà ngày càng phi mã, phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là một hướng đi không thể trì hoãn – vừa cấp bách trước mắt, vừa mang tính chiến lược lâu dài cho bài toán an cư đại chúng.

Theo GS. Võ, chúng ta thắc mắc “vừa túi tiền” là như thế nào? Tôi cho rằng, vừa túi tiền là vừa thu nhập. Phân khúc này phù hợp với người có thu nhập trung bình.

Thế nhưng, trên thực tế, hầu hết người dân chỉ tiếp cận được nhà ở ở giai đoạn thứ cấp, tức là khi sản phẩm đã qua ít nhất một lần tăng giá. Đáng lo hơn, nhiều căn nhà ở xã hội bị sang tay 5–7 lần, giá đội lên mỗi lần chuyển nhượng. Đến khi người cần mua thực sự tìm đến thì giá không còn “vừa túi tiền”, mà đã tiến gần hoặc ngang bằng với các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp.

“Chúng ta nói đến nhà ở xã hội, nhưng lại để hàng đầu cơ lấn át, người có nhu cầu thật thì đứng ngoài. Cung không gặp cầu, thị trường không phản ánh đúng bản chất. Đây là sai lệch rất nguy hiểm trong phân khúc tưởng như được định hướng cho công bằng xã hội”, ông nhấn mạnh.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh minh hoạ.

>>> TS. Lê Xuân Nghĩa: Giá nhà Việt Nam sẽ tiếp tục tăng 12–15% mỗi năm

GS. Đặng Hùng Võ dẫn ví dụ từ Singapore – một quốc gia thành công với chính sách nhà ở công. Tuy nhiên, ông cảnh báo không nên sao chép mô hình quốc tế một cách máy móc, bởi Việt Nam không có điều kiện tương đồng.

“Singapore hỗ trợ ngân sách rất mạnh tay cho nhà ở vừa túi tiền. Còn Việt Nam thì không có gói ngân sách riêng nào cho phân khúc này. Nếu không có hỗ trợ từ Nhà nước mà vẫn kỳ vọng thị trường tự điều tiết ra nhà giá rẻ thì rất khó thành công”, GS. Võ nói.

Cần đặt trần giá và kiểm soát chi phí đất đai

Một yếu tố khiến giá nhà ở xã hội tăng gấp đôi trong 10 năm qua, theo GS. Võ, là việc thiếu trần giá khi bán ra. Không có giới hạn, chủ đầu tư có thể đẩy giá tùy theo thị trường, trong khi lẽ ra phải áp giá trần riêng cho nhà ở xã hội để bảo đảm tính chất phục vụ người thu nhập thấp.

“Chúng ta đang để giá thị trường điều tiết nhà ở xã hội, trong khi bản chất đây không phải hàng hóa thị trường thông thường. Không có trần giá, không có kiểm soát chuyển nhượng, thì nhà ở xã hội cũng thành công cụ đầu cơ”, ông phân tích.

Bên cạnh đó, chi phí đất đai tăng mạnh cũng là lực đẩy khiến giá nhà leo thang. Đặc biệt, bảng giá đất đang dần tiệm cận với giá thị trường, khiến chủ đầu tư đội chi phí đầu vào, kéo theo giá bán cao hơn.

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định, giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền không thể chỉ trông chờ vào việc hạ giá nhà. Mà ngược lại, cần một chiến lược kép.

“Phải xử lý đồng thời hai vấn đề, một là giá nhà phải thấp, hai là thu nhập của người dân phải tăng lên. Tức là, vừa giảm giá nhà, vừa phải lo làm to cái túi tiền của dân”, ông nhấn mạnh.

Để đạt được mục tiêu này, cần phải có những giải pháp toàn diện, từ việc tối ưu hóa chi tiêu công, tăng cường nguồn thu cho ngân sách đến việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Chỉ khi nền kinh tế phát triển bền vững, tạo ra đủ nguồn thu thì mới có thể triển khai các chính sách cải cách tiền lương một cách đồng bộ và hiệu quả, đồng thời kiểm soát các khâu trung gian, đầu cơ, sang tay trên thị trường bất động sản – đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội.