Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 mới nhất, hộ gia đình, cá nhân có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất với đất ở sang đất ở.

Luật Đất đai 2024 quy định, đất đai gồm 3 nhóm: Nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.

Trong đó, đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất với đất ở sang đất ở, miễn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Cách chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Bước 1: Tách người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng khi chuyển mục đích sử dụng đất

Để thuận tiện hơn trong việc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng cần phải khác nhau.

Nguyên nhân là do việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực tế. Nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn chỉ đứng tên một người, việc thẩm định sẽ gặp khó khăn vì trường hợp một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở là không hợp lý.

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều yêu cầu phải tách người đứng tên. Nếu đất đã có sổ đỏ (hoặc sổ hồng) chung, chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải thay đổi tên trên sổ.

Chi tiết cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất 2025 (Ảnh minh họa).

Bước 2: Làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Lưu ý, người sử dụng đất nên thực hiện khi địa phương có chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Bởi hiện tại nhiều địa phương đang hạn chế cho phép tách thửa đất nông nghiệp; không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng đủ rộng để tách thửa.

Chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự đồng thuận từ cơ quan có thẩm quyền, và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch đất đai của địa phương.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Bước 1: Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định; sổ đỏ hoặc sổ hồng; các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng (ví dụ: bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng đất hợp lý).

Ngoài ra, cần chuẩn bị các tài liệu bổ sung theo yêu cầu của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai khi cần thiết.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất cần nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

(Ảnh minh họa)

Bước 3: Cơ quan chức năng kiểm tra, thẩm định hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp cần thiết, sẽ yêu cầu bổ sung tài liệu hoặc thông tin liên quan. Nếu hồ sơ hợp lệ, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm thuế, phí chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các khoản thuế liên quan đến giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các khoản phí này sẽ được thông báo cụ thể trong thông báo từ cơ quan chức năng.

Bước 4: Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cập nhật thông tin vào sổ địa chính.

Sau khi hoàn tất các thủ tục và nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất sẽ nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thông tin sẽ được cập nhật vào sổ địa chính và cấp sổ đỏ, sổ hồng mới (nếu có).

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2025

* Tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 và 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó, tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính như sau:

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính = diện tích đất x với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

* Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, lệ phí cấp giấy chứng nhận sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự quyết định áp dụng đối với địa phương của mình nên sẽ không có sự đồng nhất trên cả nước. Tuy nhiên, mức thu thường sẽ từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi sổ đỏ mới được cấp.

* Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.

* Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ so do HĐND các tỉnh, thành quy định:

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.